Konut stokunun eritilmesinde düşük faizli kamu bankası kredileri etkili

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın (TCMB) 31 sayılı Finansal İstikrar Raporu’nda ikamet hedefli konut satışlarının durağanlaşmaya başladığı 2018 yılından itibaren kamu bankaları öncülüğünde başlatılan konut kredisi kampanyaları ve tesirlerine ait bilgilere yer verildi.

Tarihî olarak konut kredisi faiz oranlarının değişimi ile ipotekli konut satışları ortasında çok yüksek negatif korelasyon (yüzde 93) hesaplandı. Bu bağlamda konut kredisi faiz oranlarındaki yüksek düzeyler ipotekli satış hissesindeki düşüşü de beraberinde getirdi.

Faiz oranlarının yüksek seyrettiği periyotlarda bilhassa yatırım gayeli konut alımlarının durağanlaştığı ve konut talebinin ötelendiği, ertelenen talebin faizlerin düştüğü devirlerde satışları hızlandırdığı değerlendirildi.

KREDİ FAİZLERİ YÜZDE 1’İN ALTINDA KALINCA

Bilhassa faiz oranlarının konut müşterisi için ruhsal üst hudut olarak kabul edilen yüzde 1’in altına inmesi konut talebini canlandırmada epeyce tesirli oldu.

2020 yılı yaz aylarında tekrar kamu bankaları öncülüğünde başlatılan kampanyalarla kelam konusu oran temmuz ayında yüzde 57 ile rekor bir düzeye ulaşırken, ekim ayında yüzde 42 olarak gerçekleşti.

Birinci el ve ikinci el konut satışları 2013-2018 devrinde birbirine yakın seyretti. 2018 yılından itibaren ise birinci el konutların hissesi gerileyerek 2019’da yüzde 38’e, 2020’de ise yüzde 31’e düştü.

YAKIN DEVİR KONUT KAMPANYALARI

Kamu bankalarının konut kredisi faiz oranlarını aylık yüzde 1’in altına çektiği kısa periyotlu kampanyalar konut talebinin durağanlaştığı periyotlarda talebi canlandırmada tesirli oldu.

Son olarak, koronavirüs salgını sebebiyle durma noktasına gelen dalın canlandırılması maksadıyla haziran ayında yeni bir kampanya hayata geçirildi. Kampanya kapsamında faiz oranları birinci el ve ikinci el konutlar için sırasıyla yüzde 0,64 ve 0,74 olarak belirlenerek tarihî ortalamalarının hayli altına çekildi. 12 aylık geri ödemesiz 15 yıla kadar vadeli ve artırılmış kredi-değer oranlarıyla konut kredisi kullanım imkanı sunuldu.

Kampanya çerçevesinde konut alımları bilhassa haziran ayının tamamı ve temmuz ayının birinci yarısı boyunca artış gösterdi. Ağustos ayının birinci haftasıyla birlikte konut faizleri arttı, 12 aylık geri ödemesiz devir kaldırıldı ve azami kredi vadesi 15 yıldan 10 yıla çekildi.

BİRİNCİ VE İKİNCİ EL KONUT FİYATLARI ORTASINDAKİ FARK AÇILDI

2018 yılından bu yana konut piyasasındaki yükselen girdi maliyetlerinin sakin talepten ötürü konut fiyatlarına sonlu olarak yansıtılmış olması, kampanyaların yarattığı talep artışına bağlı fiyat hareketlerini de beraberinde getirdi.

Maliyetlerin konut fiyatlarına yansıtılmasıyla birinci ve ikinci el konut fiyatları ortasındaki fark açıldı. Birinci el konutlara uygulanan rölâtif avantaja karşın talep, fiyat açısından daha karşılanabilir düzeyde kalan ikinci el konutlara kaydı.

TÜİK bilgilerine nazaran yıllık bazda konut satışları gelişimi şöyle: